وام مشارکت در ساخت بانک مسکن
بازار مسکن یکی از پرهزینه‌ترین و در عین حال سودآورترین حوزه‌های سرمایه‌گذاری است. ورود به این عرصه معمولاً نیازمند سرمایه کلان است و کمتر کسی می‌تواند به‌تنهایی هزینه‌های ساخت یک پروژه را تأمین کند. به همین دلیل، بسیاری از سازندگان و سرمایه‌گذاران برای پیشبرد طرح‌های خود به تسهیلات بانکی روی می‌آورند. یکی از مهم‌ترین ابزارهای مالی در این حوزه، وام مشارکت در ساخت مسکن است. این تسهیلات که با نرخ سود مشخصی توسط بانک‌ها ارائه می‌شود، به سازندگان کمک می‌کند تا پروژه‌های ساختمانی را به مرحله اجرا برسانند.
بانک‌ها با جمع‌آوری منابع مالی از سپرده‌گذاران و تخصیص آن به پروژه‌های ساختمانی، هم به رونق صنعت ساختمان کمک می‌کنند و هم امکان کسب سود برای سرمایه‌گذاران خرد و کلان فراهم می‌سازند. بازپرداخت این وام‌ها اغلب به‌صورت اقساطی انجام می‌شود و حتی سازنده می‌تواند سهم بانک را در پایان پروژه به خریدار یا مالک جدید منتقل کند.
آشنایی با وام مشارکت در ساخت مسکن
وام مشارکت در ساخت، در واقع نوعی وام مشارکتی یا «وام بهره» است که به اشخاص حقیقی یا حقوقی فعال در حوزه ساخت‌وساز اعطا می‌شود. بر اساس این قرارداد، بانک یا مؤسسه مالی در کنار سازنده قرار می‌گیرد و بخشی از هزینه‌های اجرای پروژه را تأمین می‌کند. در مقابل، بانک در سود حاصل از فروش یا اجاره ملک سهم خواهد داشت.
از مزایای این نوع وام می‌توان به افزایش قدرت مالی سازنده، کاهش ریسک سرمایه‌گذاری و دسترسی سریع‌تر به منابع مالی اشاره کرد. نرخ بهره این تسهیلات معمولاً کمتر از بسیاری از وام‌های متداول است و همین موضوع آن را به گزینه‌ای جذاب برای سازندگان تبدیل می‌کند.
هرچند این وام‌ها بیشتر در پروژه‌های تجاری و اداری رایج هستند، اما برای واحدهای مسکونی نیز تحت شرایطی خاص ارائه می‌شوند. برخی سرمایه‌گذاران کلان مانند صندوق‌های بازنشستگی نیز در این حوزه فعال‌اند و به‌عنوان «شریک خاموش» منابع خود را در اختیار بانک‌ها می‌گذارند تا با واسطه در ساخت‌وسازها سرمایه‌گذاری کنند.
نحوه تهیه وام مشارکت
دریافت این تسهیلات مستلزم توافق سازنده و بانک بر سر میزان مشارکت و تقسیم سود و زیان است. به بیان ساده، طرفین بر اساس ارزش ملک و هزینه‌های برآوردی پروژه سهم خود را مشخص می‌کنند. بانک در قالب پرداخت وام، شریک سازنده می‌شود و در پایان پروژه بخشی از سود فروش یا اجاره به او تعلق می‌گیرد.
سرمایه‌گذاران این حوزه می‌توانند ترکیب‌های مختلفی داشته باشند:
- دو یا چند سازنده مستقل که به‌طور مشترک تسهیلات دریافت می‌کنند.
- یک وام‌دهنده (بانک) و یک یا چند وام‌گیرنده (سازنده).
- ترکیب چند بانک یا مؤسسه مالی به‌عنوان وام‌دهنده در کنار یک سازنده.
به این ترتیب، هم سازندگان امکان تأمین مالی پیدا می‌کنند و هم بانک‌ها از محل سرمایه‌گذاری در پروژه‌های ساختمانی سود کسب می‌کنند.
شرایط وام مشارکت در ساخت مسکن
بانک‌ها برای اعطای این وام ضوابط مشخصی دارند. مهم‌ترین شرایط عبارتند از:
- متقاضی باید در بانک حساب فعال داشته باشد (مانند حساب پس‌انداز یا جاری).
- سهم بانک در پروژه باید در پایان قرارداد یا به‌صورت اقساطی خریداری شود.
- حداکثر هزینه واگذاری سهم بانک بر اساس دستورالعمل اعتباری مشخص می‌شود.
- سازنده موظف است بیمه حوادث غیرمترقبه پروژه را به نام بانک پرداخت کند.
- ملک باید دقیقاً مطابق با نقشه مصوب ساخته شود.
- در طول پروژه بانک حق بازدید و ارزیابی وضعیت ساخت را خواهد داشت.
- کارمزدها، هزینه‌های ثبت قرارداد، ارزیابی ملک و کمیسیون مشارکت به عهده سازنده است.
این شرایط تضمین می‌کنند که سرمایه بانک در مسیر درست مصرف شود و ریسک‌های احتمالی کاهش یابد.
مراحل استفاده از وام مشارکت در ساخت مسکن
مرحله اول: ارائه طرح و تشکیل پرونده
در اولین گام، سازنده یا سرمایه‌گذار باید طرح پیشنهادی خود را به بانک ارائه کند. این طرح شامل مدارکی همچون سند ملک، نقشه مصوب و پروانه ساختمانی است. ملک باید در محدوده خدمات شهری باشد، قابلیت رهن داشته و حدود آن مشخص باشد. همچنین وام‌گیرنده باید توانایی مالی و ضمانت کافی برای بازپرداخت سهم بانک را داشته باشد.
مرحله دوم: بررسی و عقد قرارداد
پس از بررسی مدارک و تأیید صلاحیت متقاضی، بانک یکی از قراردادهای مشارکت در ساخت را در دفترخانه به امضا می‌رساند. این قرارداد چارچوب حقوقی و مالی همکاری میان طرفین را مشخص می‌کند.
مرحله سوم: پرداخت وام و آغاز پروژه
میزان وام معمولاً تا سقف ۸۰ درصد ارزش برآوردی طرح تعیین می‌شود. در این مرحله سازنده باید هزینه‌های جانبی همچون تهیه پروانه ساخت و پرداخت عوارض شهرداری را تقبل کند. پس از تکمیل این مراحل، منابع مالی در اختیار سازنده قرار می‌گیرد و پروژه آغاز می‌شود.
وام مشارکت در ساخت مسکن در بانک مسکن
بانک مسکن به‌عنوان تخصصی‌ترین بانک در حوزه ساختمان، بخش عمده‌ای از این نوع تسهیلات را ارائه می‌دهد. دریافت وام از این بانک همراه با تعهداتی است که سازنده باید بپذیرد، از جمله:
- فروش، پیش‌فروش یا اجاره ملک تنها با موافقت بانک امکان‌پذیر است.
- وام‌گیرنده موظف است تعهدنامه بازپرداخت سهم بانک را امضا کند.
- تمامی مراحل ساخت باید با هماهنگی بانک پیش برود.
- پرداخت بیمه ساختمان به عهده سازنده است.
- بانک در هر زمان حق بازدید از روند ساخت را دارد.
- در صورتی که سازنده در مهلت مقرر سهم بانک را خریداری نکند، مشمول جریمه خواهد شد.
سازنده موظف است پس از دریافت کامل تسهیلات، پروژه را در زمان تعیین‌شده تکمیل کند.
این ضوابط در کنار پرداخت مرحله‌ای وام، نوعی نظارت مستمر ایجاد می‌کند که به نفع بانک و سرمایه‌گذار خواهد بود.